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购房者如何应对“阴阳合同”产生的纠纷
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购房提示:目前,二手房买卖所涉税种不断增多,如印花税、营业税、土地增值税、契税,等等,且各种税费的缴纳金额都与房屋最终的成交价格有关。税种增多,当事人买房的成本在增加,为了避税,就出现了双方当事人签订房地产买卖“阴阳合同”(一个是双方实际履行的房屋成交价,一个是税务机关用以逃税的虚假成交价)的情况,即在合同中故意做低房款以避税。而一旦双方当事人对这两个合同的效力产生争议,双方都会依据对自己有利的合同来主张权利,且“阴阳合同”极易被欲违约一方利用,作为解除合同的理由,最后致使守约方得不偿失。
一、案情介绍
2007年5月,被告张某经某中介公司介绍,向原告李某购买了一套位于北京市中心的建筑面积为50平方米的房子,并与其签订了房屋买卖合同。双方约定李某以52万元的价格将房屋卖给张某,所有税费由张某承担,合同签订后张某先支付李某15万元,余款在产权证办好以后一次性支付。一个月后,房屋产权过户登记到了张某的名下。但李某称张某还有3万元没有支付,而张某却说所有款项已经付清。于是双方发生纠纷,李某便一纸诉状将张某告上了法庭,要求张某支付未付的3万元房款。
在诉讼过程中,被告张某也向法院提交了一份房屋买卖合同,该合同除了房屋总价为40万元以外,其他条款与李某向法院提供的合同一致。在法庭调查中,李某向法院陈述:双方当时协商的房屋总价为52万元,因为合同约定包括营业税、个人所得税在内的所有交易税费都由张某承担,为了少缴税款,在张某的要求下,办理过户所需要合同上约定的房价是40万元。但张某在法庭上却否认了李某的说法,他认为在两份房屋买卖合同矛盾的情况下,应该以双方在房管部门办理产权变更登记时提交的房屋买卖合同为准。
二、判决结果
人民法院在审理过程中,查明张某和李某在交易之前互不相识,更非朋友、同学、亲戚等特殊关系,且经过向房产交易部门、房产评估机构以及房产交易中介公司调查咨询,确认在原被告双方交易的时间段内,该房屋的市场价应该在每平方米1万至1.2万元之间,因此原告提交的合同与被告提交的合同相比较,在交易价格上更具有合理性。再结合本案双方约定交易全部税费都由被告缴纳,因此虽然在办理过户手续时,虽然双方向房产交易产权登记管理部门提交的买卖合同约定交易价格是40万元,但该价格大大背离了合理的市场交易价格,不是双方真实的意思表示,借机逃避国家税费的动机却比较明显。另一方面,从日常经验法则判断,既然原被告双方没有特殊关系,双方的交易价格应该与市场价格基本一致。所以说,被告提供的合同主要目的是逃避国家税收,违背了法律的强制性规定,因而属于无效合同,被告应该按照52万元的房价支付原告价款。法院最后据此支持了原告的诉讼请求,最终认定原告李某提交的合同系双方真实意思表示,并判决被告张某支付房屋剩余款项3万元。
三、律师评析
近两年为了稳定房价、抑制炒房现象,国家出台了一系列政策、法规,从房产交易税收上进行宏观调控。因此,在房屋交易过程中,就出现了部分交易双方为了规避国家政策和法律,达到少缴税金的目的,签订两份房屋买卖合同的情况。实践中双方产生纠纷的焦点就在于签订的两份“阴阳合同”中,哪份合同的效力优先?双方应当履行哪份合同?
(一)“阴阳合同”在房屋交易中易产生纠纷的原因
所谓“阴阳合同”,是指在“一次交易中同时签订两份甚至两份以上不同的合同”。在二手房交易中,通常“阴合同”显示的是买卖双方真实的成交价格,而“阳合同”则根据使用者需要的不同,一种是在合同中约定虚高的房价,交给银行以申请更多按揭贷款;另一种是填低房价的合同,用以交给房地产交易中心过户,以便当事人少缴纳税款。前几年在二手房市场“流行”而后被明令禁止的“阴阳合同”,现在仍在“地下”有所动作,同一宗房产交易,有时根据需要却签订两份甚至两份以上成交价格不同的合同,而且几份合同还各有“妙用”,严重影响了二手房交易市场的正常秩序,产生了不少纠纷。
买卖双方为避税而签订“阴阳合同”的行为不仅损害国家的利益,往往也会给当事人带来“偷鸡不成蚀把米”的恶果。由于存在不同版本的合同,买卖双方交易的凭据也缺乏唯一性,容易产生纠纷。从卖家看,可能存在将房屋权益转让给买家后,买家以价低的合同作为交易凭据,拒绝按事前商议的房价支付房款的风险,从而蒙受经济损失。而从买家来讲,虽然这一次交易少交了一些税费,但如果该房屋要再次进行交易时,在不满足免除土地增值税的条件下,由于在房地产交易中心登记备案的购入价低于实际成交价,故作为计税依据的增值额比实际增值额大,这样算下来,其实并没有“省”多少钱,甚至还会变成“打了一次亏本的算盘”。一套房屋交易,两份合同,而且都有双方的“签字画押”,谁的合同 “更”有效力?从《证据法》的意义上讲,应当以备案转让的价格为准,登记备案的行为是一种行政机关的具体行政行为,因此,这种登记备案的证明力要高于一般的证据。但登记备案的合同未必全是真实的内容,其中部分内容是合同当事人为规避法律而签订的非真实意思表示,而往往就是这些问题成了引起纠纷的焦点。
(二)卖方签订“阴阳合同”的法律风险分析
1、交易不成时承担房价下跌损失的风险。在现实中,由于房价的波动,造成买房人心理变化,以签订“阴阳合同违法”理由毁约的情况不在少数。此时,卖方极有可能承担房价下降的危险。
2、卖方违约的危险。对卖方来说,由于“阴阳合同”上的房价低于实际交易价格,会大大增加了买方的诚信和违约风险。如果买方没有按期支付甚至拖欠过户价之外的房款,那么卖方将会陷入尴尬境地:协商、催讨,买方可能不予理睬;向法院起诉,则会因为存在明显的偷税行为而受到经济处罚。
3、行政处罚的风险。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定:“纳税人采取虚假的纳税申报的手段,不缴或者少缴应纳税款的,属于偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴税款,处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款”。
签订“阴阳合同”以后,卖方就可以少缴或者不缴营业税、个人所得税等税款。但是,一旦被税务机关查出,不仅会被追缴税款,还可能被处以高额的罚款。
(三)买方签订“阴阳合同”的法律风险
1、合同被确认无效后无法顺利取得产权的风险。当买卖双方因交易发生纠纷时,由于签订“阴阳合同”的行为明显是为了逃避国家税收,违反了合同法中的相关规定,属于当事人恶意串通损害国家利益,一旦进入法律程序就会被宣布无效。而房地产交易中心是基于“阴合同”,才办理的过户手续,因而基于这份合同所进行的过户行为也会被撤销。届时,买方已经支付了全部或大部分房款,但却没有取得房屋的产权,期间如再发生卖方“一房二卖”,抵押房屋或者司法查封等状况,后果不堪设想。
2、再次出售时,承担高昂的差价税负的风险。买方往往是在卖方同意让价的条件下而配合签订“阴阳合同”的。但是,买方切不可只关注眼前的利益,因为买方的角色随时可能转换为卖方。本次交易中,原来的卖方做低价格后逃避了税负,但等到将来买家卖出房屋时,买家可能就要面临两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低;二是再次卖出和买入价之间的差额较大而承担高额的个人所得税的税负。
3、行政处罚的风险。房地产买卖中,买方应当按照成交金额的一定比例缴纳契税,“阴阳合同”被查出后,税务部门可能对偷逃契税的买方给予补缴税款、罚款等行政处罚。
4、买方面临刑事处罚的风险。根据《刑法》的规定,如果买方偷逃的契税数额达到标准,则买方可能直接被追究偷税罪的刑事责任。另外,如果卖方偷逃税款达到标准,则买方也有可能被作为偷税罪的共同犯罪人,与卖方一同受到刑事责任的追究。
(四)“阴阳合同”的几种处理情况
房屋买卖合同应当符合一般合同生效要件:当事人具有相应的民事行为能力;意思表示真实;合同内容合法。另外,若出现《合同法》第五十二条规定的“(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定”这几种情形,则房屋买卖合同无效。
双方签订了两份房屋买卖合同,即出现了两个意思表示,如两个意思表示均为真实的,则以形成的时间先后作依据,一般情况下应认定形成在后的意思表示是对形成在先的意思表示的变更,按变更后的内容确定双方的权利义务和法律责任。对变更的内容约定不明确的,推定为未变更。如两个意思表示存在一真一伪,又可排除存在欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解等情形的,则通过考察双方的履行行为来判断何为双方的真实意思。但意思表示不真实的法律后果并都是合同无效,依照《合同法》的规定,有的是合同可撤销或可变更的情形。《合同法》第五十六条规定合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。阴阳合同的差别主要体现在合同的价格方面,因此在双方已完成交易,办理了不动产所有权变更登记之后,一方要求确认价位低的合同的效力时,可以认定价格条款无效,而非合同整体无效。
实际履行的阴合同是双方私下签订,这一份合同充分反映了双方当事人的真实意愿,并为双方所实际履行。对此合同,存在有效与无效两种意见的分歧。实践中,当事人主张合同无效的其中一个理由就是“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”。而产生分歧的原因在于:一是阴合同未经登记,是否符合合同成立的形式要件?二是阴合同是否属于《合同法》中界定的“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”?笔者认为,阴合同虽然客观上存在“串通”的情况,但合同本身不存在“恶意串通”,目的仍在于约束双方的权利义务关系,是双方权利义务关系的真实记载,也为双方实际履行。此时的阴合同已经成立并且生效,是双方当事人必须遵守的契约,尽管它一开始就留下了制造麻烦的隐患。所以,双方以价位低的合同进行登记以达到避税的效果,是双方共同的意思表示和共同的行为,偷税漏税的行为不影响民事行为的效力。两方当事人的违法行为应由行政机关依职权处理。
买受人已按价位高的合同约定支付了全部房价款,但之后又以办理交易过户手续备案的价位低的合同为依据,在完成的过户手续之后要求出卖人返还多收的房价款。从双方履行合同的实际情况来看,双方的真实意思表示是履行价位高的合同,并且已实际履行完毕。最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第85条规定:“财产所有权合法转移后,一方翻悔的,不予支持。财产所有权尚未按原协议转移,一方翻悔并无正当理由,协议又能够履行的,应当继续履行;如果协议不能履行,给对方造成损失的,应当负赔偿责任。”因此,买受人要求返还多收价款的主张当然不能得到支持。买受人支付了部分房价款,双方进行了产权变更登记之后,双方对于支付问题发生争议的,主张意思表示不真实的一方负有举证责任。在不能证明存在意思表示不真实的情况下,按形成在后的合同内容确定双方的权利义务和法律责任。
根据《物权法》第二十条的规定,买卖双方在签订房屋买卖合同之后,以价位低的合同办理预告登记,之后一方反悔不愿继续交易,守约方要求继续履行并追究对方违约责任的,人民法院在审理时发现双方之间存在两份价格不同的房屋买卖合同时,应以预告登记的合同为准,认定双方的权利义务。
因此,对二手房买卖中“阴阳合同”的处理情况,分为以下三种:
首先,根据规定需要批准的合同,以批准的合同为准,这是一般原则;但是如果批准的合同没有实际履行,而实际履行的合同中有违法利益,则以实际履行的合同为准。
其次,根据规定需要备案的合同,以备案的合同为准,这是一般原则;但是如果备案的合同没有实际履行,而实际履行的合同中有违法利益,则以实际履行的合同为准。
再次,如果签订的两份合同,按照规定,既不需要批准,也无须备案,则以实际履行的合同为准。
四、法条链接
《合同法》第五十二条
有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《物权法》第二十条规定
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利了同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债券消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记实效。
最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第八十五条
财产所有权合法转移后,一方翻悔的,不予支持。财产所有权尚未按原协议转移,一方翻悔并无正当理由,协议又能够履行的,应当继续履行;如果协议不能履行,给对方造成损失的,应当负赔偿责任。”
《税收征收管理法》第二十五条

纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报,报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。扣缴义务人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实报送代扣代缴、代收代缴税款报告表以及税务机关根据实际需要要求扣缴义务人报送的其他有关资料。

本文摘自:www.weifangls.com

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